El eterno dilema: comprar o rentar tu departamento o casa

Muchas personas en México creen que para los bienes inmuebles, particularmente las casas o departamentos, siempre será una mejor opción comprar, aunque deban adquirir financiamiento para poder hacerlo.

Como ocurre con muchos consejos sobre finanzas personales, se toman como verdades absolutas sin analizar de fondo si realmente son ciertos. Las generaciones anteriores a la nuestra siempre consideraron que es mejor “ser el dueño de tu propia casa” y que rentar significa “tirar tu dinero a la basura”. Estas recomendaciones absolutas se basaban en que en su momento las condiciones del mercado inmobiliario eran distintas (los bienes inmuebles tenían menor valor) o en el hecho de que vivieron crisis económicas que acentaban la importancia de tener la seguridad que daba ser propietario de un inmueble. Lo cierto es que las condiciones hoy han cambiado, y en el sector inmobiliarion cada caso es distinto por lo que no existen verdades absolutas como comprar siempre será mejor que rentar una casa.

¿Por qué en los países desarrollados es mayor el número de inquilinos que de propietarios?

Aunque esto es verdad, se debe a una diversidad de factores como beneficios fiscales o fenómenos económicos y políticos que no permiten establecer una relación clara entre el número de propietarios y el bienestar económico de la población de un país.

En 2013, el 63% de las familias estadounidenses eran propietarias de sus casas y en Alemania sólo el 45%. El poder económico de ambos países y la solidez de su clase media son bastantes claros, por ello mucha gente atribuye estos porcentajes al grado de desarrollo de los países. Sin embargo, esto no se acerca a la realidad, la preferencia de las familias por comprar o rentar depende también de factores como los beneficios fiscales, como ocurre en el caso de Alemania.

México es el quinto país de la OCDE con más propietarios de bienes inmuebles. Según cifras de INEGI, el 80% de las familias son propietarias de sus casas, un porcentaje elevado considerando que nuestra economía no es ni remotamente similar a la de Estados Unidos o Alemania; sin embargo, sólo 15% de estas propiedades están hipotecadas, o sea un porcentaje pequeño de casas fueron adquiridas recientemente; esto muestra el hecho de que muchas otras han sido heredadas de generaciones anteriores, que se ocuparon an adquirir inmuebles propios.

¿Qué me conviene: comprar o rentar?

Si no fuiste tan afortunado de heredar una casa o una suma de dinero suficiente para comprar una, y actualmente tienes el dilema de comprar o rentar, no existe respuesta correcta y tu decisión dependerá de muchos factores. Muchas personas toman esta decisión de forma emocional, pero como todo en finanzas personales, lo mejor es hacer un análisis para ver qué opción es la más conveniente.

La mayoría de las personas en México se mudan de casa de sus padres cuando encuentran una pareja y deciden casarse o ir a vivir juntos. Entonces supongamos que encontraste a la persona ideal, ambos trabajan, tienen buenos sueldos y son muy ahorradores. En este momento muchos te dirán: ¡Compra una casa!

Supongamos que entre ambos tienen ahorrados $300,000 y que el departamento que quieren vale $2 millones de pesos por lo que necesitarán obtener un crédito. Según Banxico, en octubre de este año, la tasa promedio de créditos hipotecarios fue de 12.67%, supongamos que consiguen una tasa de 10% a 10 años. Nada mal.

Esperabas pagar el enganche del departamento con tus ahorros pero te das cuenta que debes pagar el avalúo y la escrituración, que cuestan en promedio, según Banxico, el 7.5% del valor del departamento. Tus $300,000 que esperabas dar de enganche ya sólo son $150,000. El resto del valor del departamento lo deberás cubrir con pagos mensuales iguales de $24,406.93 por los próximos 10 años.

Entre 2014 y 2015, las propiedades del país aumentaron su valor, en promedio, 6.5%. Supongamos que esa tasa se mantiene por los próximos 10 años, por lo que cuando termines de pagar, la propiedad valdrá $3,754,274.93

¿Qué sucedería si no compras el departamento?

En promedio en el país, el costo de la renta mensual por un departamento corresponde al 6% anual del valor del inmueble, es decir, la renta mensual equivale al 0.5% del valor de la propiedad, por lo que tu renta mensual sería de $10,000, $14,406.93 más barato que pagar la hipoteca. Supongamos que cada mes invierten esa diferencia en un fondo de inversión junto con los $300,000 que tenían ahorrados.

Para hacer el análisis más sencillo, supongamos que tu renta se mantiene igual durante los 10 años. Es obvio que aumentará con el tiempo, pero también lo hará tu salario.

El instrumento de inversión más seguro sería uno de renta fija; sin embargo, para un periodo tan largo, es posible asumir un poco más de riesgo e invertir en instrumentos de renta variable, sin preocuparse por las fluctuaciones del mercado, ya que en el largo plazo, el dinero igualmente crecerá.

Deciden invertir en un fondo indexado al IPC (Índice de Precios al Consumidor). Estos son fondos cuyas sociedades de inversión reproducen el comportamiento de indicadores financieros, en este caso el IPC, que entre septiembre de 2004 y septiembre de 2014 tuvo un rendimiento de 340%; es decir, si hubieras invertido un peso en 2004, en 2014 hubieras tenido $340. Anualizada, esta tasa tiene un rendimiento de 16%. Por lo tanto, es razonable suponer que puedes invertir en un fondo con un rendimiento anual de 12%. De este modo, en 10 años tendrían $4,304,266.65 pesos.

Rentabilidad de la inversión: comprar vs. rentar

Al comparar los resultados, si te vas por la opción de comprar una casa, después de 10 años tendrás una propiedad que vale $3,754,274.93. Si te vas por la opción de rentar, tendrás ahorros por $4,304,266.65. Es evidente que rentar es más conveniente.

A los gastos relacionados con comprar un departamento debes agregar muebles, impuestos, mantenimiento, servicios del edificio, etc.

Recuerda que todo esto sucedería si eres disciplinado y cada mes ahorras la diferencia entre el pago de la hipoteca y la renta de tu departamento. La ventaja de comprar, en ese sentido, es que cada mes estás obligado a pagar la hipoteca. Rentando, depende de ti mismo invertir tus ahorros cada mes.

¿Entonces nunca conviene comprar una casa?

Falso. Depende de muchos factores como el comportamiento de los mercados inmobiliarios, pueden darse entornos económicos en los que invertir en bienes raíces sea una opción muy rentable.

En el caso de nuestro ejemplo, convendría rentar e invertir los recursos en otro instrumento. Al final del periodo de 10 años, tendrían los poco más de 2 millones de pesos que invirtieron, justo lo que cuesta el departamento del ejemplo, que ahora podrían comprar de contado y evitar pagar el 54% extra del valor del inmueble en los intereses de la hipoteca.

La rentabilidad de ambas opciones también depende del valor de la casa y del monto que se tiene disponible para hacer el pago de un enganche, entre mayor sea este, menor la cantidad de recursos destinados al pago de intereses.

Finalmente, debes considerar tu situación personal al tomar esta decisión. Si eres un joven que acaba de mudarse y no tienes el dinero suficiente para pagar el enganche de un departamento, opta por rentar y ahorra en otros instrumentos de inversión. Si no tienes intenciones de mudarte pronto de barrio o ciudad y tienes una familia y estabilidad en el trabajo, puedes optar por comprar una casa.

Lo que sí es cierto, es que rentar no significa tirar tu dinero a la basura, si la diferencia con una hipoteca la inviertes en algún fondo; tampoco comprar una casa significa una buena inversión o seguridad para tus hijos. Los tiempos han cambiado y puedes crear un patrimonio sólido utilizando otros instrumentos de inversión.